Kat Malikinin Kat Mülkiyeti Kurallarına Uymaması

Kat maliklerinden veya kiracılardan herhangi biri, yukarıda belirtilen kurallara uymazsa; diğer kat maliklerinden biri veya yönetici, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak, Hakimin duruma müdahalesini ve gerekli uyanda bulunmasını isteyebilir.

Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla,Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.Kat maliklerinden biri, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarının, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini Hakim’ den isteyebilirler.

Kat Mülkiyeti Kanununda Belirtilen ”çekilmezlik” hali nedir ?

Aşağıdaki durumlarda çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir

• Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
• Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
• Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

(Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./12.mad.) Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

Çekilmezlik Haline İlişkin Karar

Çekilmezliğe sebep olan kat malikinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin dava tarihindeki değeri, o kat malikine ödenmek suretiyle bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için dava açılmasına Kat Malikleri Kurulunca karar verilir.

Bu karan almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse; davayı öteki kat malikleri açar ve davalının bağımsız bölümünün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devrolunur

Davayı açan kat malikleri, bağımsız bölümün kendilerinden başkasına devrini talep edemezler. Sadece kendilerinin devralma imkanı mevcuttur.

Çekilmezlik Hali Dava Açma Süresi

Dava sebebinin öğrenilmesi tarihinden başlayarak 6 ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak 5 yıl içinde kullanılmazsa dava açma hakkı düşer.

Anagayrimenkulun Yönetimi

Anagayrimenkul Kat Malikleri Kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla kurul tarafından verilecek kararlarla belirlenir.

Yönetim Planı Nedir?

Bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme olarak tanımlanabilir.
Yönetim Planının değiştirilebilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Ancak, kat maliklerinin Mahkemeye başvurma haklan saklıdır.

Kat Mülkiyetine ilişkin davalarda hangi mahkeme yetkilir?

Anagayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır

Kat malikinin payına genel gider ve avans borcundan veya gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen (zincirleme) sorumludurlar. Ancak, kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktan ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür .

Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa; mahkemece tesbit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine; varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine Kanuni İpotek hakkı tescil edilir

Bu "Kanuni İpotek Hakkı” önceden yapılan bir sözleşme ile kaldırılamaz. Yönetim Planına kaldırılacağı şeklinde konulacak olan hükümde geçersiz olacaktır.

Kat Mülkiyeti nasıl kurulur.

1-)Sözleşme ile kat mülkiyeti kurulması
2-)Mahkeme Kararı ile kat mülkiyeti kurulması

Kat Maliklerinin Hakları Ve Borçları

Kat maliklerinin, yapının bağımsız bölümlerini, eklentilerini ve ortak yerlerini kullanırken uymak zorunda olduğu kurallar aşağıda sayılmıştır;

• Doğruluk kurallarına riayet etmek
  
• Komşularını rahatsız etmemek
  
• Yönetim Planı hükümlerine uymak.

Yukarıda belirtilen kurallara kiracılar ve bağımsız bölümlerden herhangi bir şekilde yararlanan kişiler de uymak zorundadırlar. Bu kurallara uymayanlar, kat malikleriyle birlikte, müteselsilen (zincirleme) olarak sorumlu olur

Kat malikleri biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça; anagayrimenkulün ortak yerlerinde;

• İnşaat, onarım ve tesisler,
  
• Değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz

Kendi bağımsız bölümünde ise;

• Anayapıya zarar verecek nitelikte onanm, tesis ve değişiklik yapamaz.
• Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapabilir

Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı sorumludur.

Kat Maliklerinin Müsaade Zorunluluğu

Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.

Ana gayrimenkulün bir kısmının harp olması halinde; harap olan bağımsız bölümün ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için. sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.

Kendisine onarım, tamirat izni verilen kat maliki diğer kat maliklerine zarar verirse ne olur?

Yukarıda belirtilen izin yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine izin verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.

Ortak yerler:

Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kat Malikleri Kanunu gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları,antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya,faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Bağlantılar:

I - Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:

Madde 5 - Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı,kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla de geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.

Anagayrımenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.

Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.

Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.

Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.

II- Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı:

Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler,ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parça- sı sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.

Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir.
Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.

Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur.

Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle satınalma (Şüf'a) hakkı:

I - Ortaklığın giderilmesi:

Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.

Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.