İZALE-İ ŞUYU / ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI
Paylı veya elbirliği mülkiyeti şeklinde tescilli taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi amacıyla açılan davalara izale-i şüyu ( ortaklığın giderilmesi ) davası denir. Örneğin anne veya babanızın vefatı neticesinde bir daire ya da apartman ya da arsa, tarla miras kaldı. Kardeşlerin bir kısmı satılmasını isterken diğer bir kısmı satılmasını istemiyor ise bu durumda satışı isteyen kişiler izalei şüyu açar ve mahkeme kararıyla satışı sağlayarak satış bedelinin mirasçılara veraset ilamındaki paylarına göre dağıtılmasını sağlar.Fakat bir çok satış ve mahkeme süreci, mahkeme yoluyla satışın zararlı bir satış olacağı düşüncesiyle uzlaşma ile sonuçlanmaktadır. Paydaşlar sadece taksim veya sadece satış isterlerse talebe bağlı kalınarak karar verilmelidir. Taraflar satış istemiş ise hâkim bu taleple bağlıdır. Taksimine karar veremez.
Tapu kaydı üzerindeki mülkiyet çekişmesi, tapu kaydının düzeltilmesine ilişkin tüm davalar, şuf’a davası, tamirat ve tadilat masraflarının alacağına ilişkin dava, tescil davaları, tapu iptali ve tescil davaları var ise ön mesele yapılıp, bunların düzeltilmesi için davacıya süre verilir, ya da bu dava sonucu beklenir.
Geçerli bir taksim sözleşmesi var ise ortaklığın giderilmesi istenemez, açılmış olan dava reddedilir, Taraflar son tapu kaydına göre belirlenir ve ad ve soyad, v.b. farlılık arzediyor ise düzeltilmeden karar verilemez. Maliklerden birisi belli değil ya da bulunamıyor ise o malik için kayyım atanır.
Kat mülkiyetine çevrilmek suretiyle ortaklığın giderilmesi mümkün değil ise satış yolu ile ortaklığın giderilmesi istenebilir.
Paydaşlar ittifakla satışın kendi aralarında yapılmasını istemiş iseler mahkeme bu talebe uymak zorundadır. Ancak böyle bir talep yok ise paydaşların talebi gözönüne alınarak umum arasında satış yapılmalıdır. Hazinenin paydaş olduğu davalar ise mutlaka umuma açık yapılmalıdır.
DAVA HANGİ MAHLEMEDE AÇILIR?
Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ait davalar sulh hukuk mahkemesinde açılmaktadır.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINI KİMLER AÇABİLİR ?
Ortaklığın giderilmesi davasını taşınmaz malda tapu ile malik olan paydaş veya paydaşların dava açması gerekir.
Bir taşınmaz malda, mülkiyet hissesi olmayıp intifa hakkı bulunan şahsın ortaklığın giderilmesi davası açması mümkün değildir.İştirak halindeki mallarda tasfiye memurunun dava açma hakkı vardır.Müşterek mülkiyette, borçlu paydaşın payı belli olduğundan, alacaklının bu payı müstakilen haczettirip satması mümkün olduğundan izalei şüyu davasını açmaya gerek yoktur. Bir gayrimenkulu ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile iktisap eden kimse, tapu ile malik olduğundan bu mala ait ortaklığın giderilmesi davasını açabilir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASININ KİME KARŞI AÇILIR?
Ortaklığın giderilmesi davası, davacıların dışında kalan paydaşlar aleyhine açılır. Bütün paydaşların davalı olarak gösterilmesi şarttır. Ortaklığın giderilmesi davalarında, usul kanununun diğer davalarda aradığı anlamda husumet yoktur. Her paydaş payı oranında hakka sahip olduğundan şekil bakımdan davaya dahil edilmeleri gerekmektedir. Bu sebepledir ki bu tür davalarda, davalının mahkûm olması hali bahse konu olmadığından, mahkeme masraflarının paylar oranında paydaşların tamamına ait olması esası konmuştur. Ortaklığın giderilmesi davasının davalıları konu taraf teşkilidir. Paydaşların kimi sağ kimi ölü olup ölenlerin mirasçılarının kimler olduğu bilinmez. Paydaşların kimler olduğu ve pay miktarları taşınmaz mallarda ancak tapu kaydı ile tespit edilir. Davalı olarak gösterilmeyenler varsa onların davaya dahil edilmesi gerekir.
Tapuda paydaş olmayan kimselerin davaya dahil edilmesi mümkün değildir. Başkasının arsasına kaçak inşaat yapan şahısların arsasının aynı ile ilgilisi olmadığından davaya katılmaları gerekmez.
Tapunun beyanlar hanesine miktar fazlası Hazineye aittir şerhi varsa bu şerh Hazineye mülkiyet hakkı bahşetmediğinden Hazinenin davaya dahil edilmesi gerekmez, taşınmaz bu şerhle birlikte satılır.
Yine tapuda paydaş olmayan 3. şahsa ait ev veya ağaç meşruhatının bulunması onların davalı olarak gösterilmesini gerektirmez. Onlar dilerlerse satıştan sonra tapu paydaşları aleyhine sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre alacak davası açabilirler.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASININ AÇILAMAYACAĞI HALLER:
Tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz malların ortaklığının giderilmesi dava yolu ile istenemez.
Ortaklığın giderilmesi taşınmazın tamamı için söz konusu olur. Belirli bir payın ortaklığının giderilmesi mümkün değildir.(6.HD. 04.02.1982T.959E.-985K.)
Tapulu taşınmaz mallar gibi taşınır mallarında ortaklığının giderilmesi istenebilir. Mülkiyeti muhafaza kaydıyla satılan motorlu aracın da ortaklığının giderilmesi mümkündür. Arzın teferruatı sayılan taşınır mallar yalnız başına ortaklığın giderilmesine konu teşkil eder.
Tapu kaydında, ortaklarca şüyuun idame mükellefiyeti veya kooperatiflerce yapılan binalar için Kooperatif Tüzüğüne devrin imkansızlığı konmuşsa, bu gibi hallerde ortaklığın giderilmesi istenemez.
M.K. md.627'de şuyuun idame mükellefiyeti olmadıkça paydaşlardan her birinin taksim talebinde bulunabileceği hükmü konmuştur. Paydaşlar bu hükme göre ortaklığın devamı için sözleşme yapma hakkını haizdirler. Sözleşmenin yazılı olması yeterlidir, resmi şekil ve tapuya tescil zorunluluğu yoktur. Bu sözleşme 10 yılı geçemez. On yılın başlangıcı sözleşmenin ortaklarca tanzim edildiği ve hukuki tasarrufun yapıldığı tarihtir. On yıl dolmadan haklı sebeplerin varlığı halinde bu sözleşmenin feshi ve ortaklığın giderilmesi dava konusu edilebilir.
Müşterek mülkiyet devamlı bir maksada tahsis edilmişse, o tahsis devam ettiği sürece ortaklığın giderilmesi istenemez. Bu tahsis M.K.md.627 uyarınca azami 10 yıl olabilir. Ancak iki taşınmaz arasında tahsis edilen ve sübjektif ayni haklara konu olan malların süre ile sınırlı olmaksızın hiçbir zaman ortaklığın giderilmesi talep edilemez.
Ortaklığın giderilmesi M.K.md.627/f:son uyarınca münasip olmayan bir zamanda istenemez. Örneğin taşınmaz malların anormal olarak fiyatının düştüğü devrede inşaatın henüz devam ettiği bir zamanda bu malların ortaklığının giderilmesi istenemez.
Kamulaştırılan taşınmazlarda buna ilişkin karar ilgililere tebliğ edildikten sonra o taşınmazın devir ve temliki yapılamayacağından bu durumdaki taşınmazların satış yoluyla ortaklığının giderilmesi istenemez.
Kamu mallarının ortaklığının giderilmesi talep edilemez. Bu nedenle dava konusu taşınmazlarda okul, hastane gibi kamu malı varsa kamu malı varsa onun ifrazı(ayrılması) için davacı tarafa süre verilmesi ondan sonra geri kalan kısım için davanın yürütülmesi gerekir.
Hazinenin kamu malı niteliğinde olmayan özel mülke konu olan taşınmazdaki paydaşlığı o malın ortaklığının giderilmesine engel teşkil etmez.
Başkasının arsasına yapılan bina, M.K.md.654'e girmeyen temelli yapı ise arzdan ayrı olarak o yapının ortaklığının giderilmesi istenemez.
Karı koca arasında mal ayrılığı rejimi varsa birlikte maliki oldukları her bir malın ortaklığının giderilmesini dava yolu ile istemeleri mümkündür. Karı koca arasındaki cebri icranın imkânsızlığı bu gibi davalara uygulanmaz.
Muris adına tapuda kayıtlı taşınmaz malın, mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi için tapuda intikal muamelesinin yapılması şart değildir. İbraz edilecek veraset ilamına göre intikal muamelesi yapılmadan da ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında davaya konu olan taşınmaz malın kirada olması, hacizli veya ipotekli bulunması, üzerinde irtifak veya intifa hakkı olması, geçerli satış vaadi sözleşmesi ile veya haricen satılmış bulunması bu davaların görülmesine mani değildir. Ancak bütün paydaşlar taşınmazı belirli bir süre bir şahsa kiralamışlarla kira süresince ortaklığın giderilmesi davası açamazlar.
GÖZ ÖNÜNDE TUTULACAK ESASLAR:
- Taraflara, usulün 509 ve 510. maddeleri uyarınca davetiye çıkarılır.
- Tapu kayıtları çıkarılır.
- Tapuda paylar gösterilmemişse davacıdan veraset belgesi istenir.
- Mahalline fenni bilirkişi ile tapu uygulaması yapılır ve fiilen taksimin mümkün olup olmayacağı hususlarında keşif yapılır, rapor alınır.
- Karşılık ilavesi ile de taksimin mümkün bulunup bulunmadığı incelenir.
- Satış isteğinin bulunup bulunmadığı da göz önünde tutulacaktır. Eğer satış isteği yoksa, satış suretiyle paydaşlığın giderilmesine gidilemeyecektir.
- Taşınmaz üzerinde taraflarca herhangi bir anlaşmazlık varsa, bu anlaşmazlığın halline kadar dava geriye bırakılacaktır.
- Anlaşmazlığın değeri 5.918,00 YTL'den fazla ise anlaşmazlık tespit edildiği günden itibaren 10 gün içinde davacıya Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılması için mehil verilecektir.(HUMK.md.567)
- Anlaşmazlığın değeri 5.918,00YTL'den az ise sulh hakimi anlaşmazlığı tetkik edip neticeye varacaktır.
- Ortaklığın giderilmesi davasının konusunu teşkil eden taşınmaz tapuda kayıtlı olmadığı anlaşılırsa, davacı da tescil işlemini yaptırmak için süre isterse, davacıya süre verecektir.HGK 12.03.1947 gün ve 3-69/55 sayılı kararı da bu durum teyid eder niteliktedir.
- Taşınır malların taksimi mümkün değilse, satılarak paydaşlara payları oranında satış bedeli paylaştırılacaktır. Bunun için de taşınır malın değeri bilirkişiye tespit ettirilecektir.