KİRA DAVALARI
Kiracının Hak ve Borçları
- Kiracı Sözleşmesi sonunda , kiralanan gayrimenkulü teslim aldığı zamanki hali ile geriye teslim etmekle yükümlüdür..
- Kira parasını sözleşme ile veya mahalli töreye göre belirli olan zamanda ödemekle yükümlüdür.
- Sözleşmede belirtilen sair paraları ödemekle yükümlüdür.
- Kiralanan gayrimenkulde yapılması kiralayana düşen tamirat gerekliliği doğar veya üçüncü kişi kiralanan üzerinde bir hak ileri sürer ise bu durumu kiralayana derhal bildirmekle yükümlüdür.
- Kiracı kiraladığı gayrimenkulü kullanırken özenli davranmak ve eğer kiralanan apartman dairesi ise ,binada oturan diğer kişilere karşı gereken görevleri yerine getirmekle yükümlüdür. Kat mülkiyetinin gereklerini yerine getirmelidir.
- Kiralananı kullanırken tam bir özen göstermekle yükümlüdür.Ayrıca apartman kirasında diğer apartman sakinlerine karsı üzerine düşen ödevleri yerine getirmelidir.
- Kira bedelini sözleşmede belirtilen surede ve yerde usulüne uygun olarak ödemelidir.
- Kiralananda ,yapılması kiralayana düşen tamirat gereklılıgı doğar veyahut üçüncü kişi kiralanan uzerınde bir hak ileri sürerse,kiralayana durumu hemen bildirmekle yükümlüdür.
- Kira sozlesmesının sonunda ,kiralananı teslım aldıgı gibi teslim etmekle yukumludur.
- Kiracının kiralananın kullanılmasının gerektirdiği olağan giderleri yapma borcu
Ev Sahibinin Hak ve Borçları
- Ev sahibinin kiralananı şözleşmede öngörülen kullanmaya elverişli durumda teslim borcu
- Ev sahibinin kiralananı şözleşme süresince sözleşmede öngörülen kullanmaya elverişli halde bulundurma borcu
- Ev sahibinin ayıba karsı tekeffül borcu:
- Ev sahibinin zapta karsı tekeffül borcu
- Ev sahibinin kiralananın vergi ve giderlerini ödeme borcu
- Kiracının kiralarını ödememesi ya da sürekli olarak başkalarını rahatsız edici bir yaşantı sürmesi durumunda, evsahibi, konut mülkiyetinin kendisine tanıdığı hakla kiracıyı tahliye ettirebilir.
Ev Sahibinin Hapis Hakkı
Ev sahibi,vadesi gelmiş kira paralarını alabilmek icin,kiracının taşınır mallarını veya kıymetli evrakını elınde tutup,alacagını verılınceye kadar vermemek veya bunları sattırarak bedelınden alacagını alma hak ve yetkısıne sahıptir.Buna hapis hakkı denir.
Tahliye Davası
Kiralayanın (ev sahibi) tahliye davası açabilme şartları, Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı kanunun 7.maddesinde tek tek belirtilmektedir. Belirtilen bu hususlar sınırlı sayıda olup tarafların özel olarak belirledikleri şartlar geçerli olmaz. Yani, kiralayan ancak 6570 sayılı kanunda ve Borçlar kanununda belirtilen şartlar nedeniyle tahliye davası açabilir.
6570 Sayılı Kanun Yer Alan Tahliye Sebepleri
Gayrimenkul kiraları hakkında 6570 sayılı yasanın 7. Maddesine göre; "kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddettinin hitamında, tahliye davası açabilirler. ”
Madde 7 - Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan
a)Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği taahhüt edilmiş olmalıdır. Tahliye tarihinin iki kira yılı içersinde olması halinde taahhüt geçersiz olur. Ayrıca Tahliye taahhüdüne Tahliye cezai şart hükmü de eklenebilir . bu taahhüde dayanarak kiracı tahliye davası açılabilirse de uygulamada tahsil kabiliyeti ve zaman kazanmak amacıyla icra takibi yapılmaktadır. Ev sahibi için bu hakları kullanma süresi 1 aydır
b)Gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa kira süresinin bitiminde
c) Gayrimenkulü yeniden inşa veya imar maksadiyle esaslı bir surette tamir, tevsi veya tadil için ve ameliye esnasında içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin hitamında,
d) Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartiyle altı ay sonra,
6570 sayılı kanununun 12.maddesine göre; kira sözleşmesinde aksine açıklama olmadıkça, kiralanan yerin kiracı tarafından başkasına kiraya verilmesi veya kiracının kiracılık hakkını devretmesi tahliye sebebi olarak belirtilmiştir.Yine, kiracının terk ettiği taşınmazı başkasına herhangi bir sebeple işgal ettirmesi de yasaklanmıştır.
Borçlar Kanununda Yer alan Kiralayanın Tahliye Sebepleri
BK md. 256 genel bir hüküm olup, hem BK, hem de 6570 sayılı kanun kapsamına giren yerler için uygulanır. Bu maddeye göre kiracının akde aykırı davranması durumunda, kiraya veren süre sonunu beklemeden sözleşmeyi hemen feshedebilecektir. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için, evvela kiracıya akde aykırılığı gidermesini ihtar etmesi ve münasip bir mehil vermesi gerekir. Bu ihtar, herhangi bir şekle tabi değildir. Eğer yapılan ihtar sonucu kiracı, sözleşmeye ve kanuna aykırı davranışlarına son vermişse, artık kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı mevcut olmayacak, akde aykırılık giderilmediği takdirde ise tahliye davası açılabilecektir.
Borçlar Kanunu Madde 256 göre "Müstecir mecuru kullanırken tam bir ihtimam dairesinde hareket ve apartman icarında bina dahilinde oturanlara karşı icabeden vazifeleri ifa ile mükelleftir.
Müstecir vukubulan ihtara rağmen bu mükellefiyete daimi surette muhalefet eder yahut açıktan açığa fena kullanarak mecura daimi bir zarar iras eylerse mucir tazminat ile birlikte icar akdinin hemen feshini talep edebilir.
Mecurda, icrası mucire ait tamirata lüzum hasıl olduğu yahut üçüncü bir şahıs mecur üzerinde bir hak iddia ettiği takdirde; müstecir, keyfiyeti hemen mucire ihbar etmekle mükelleftir. Aksi takdirde zarardan mesul olur.”
Temerrüd Nedeniyle Tahliye
Kiracı muaccel olan kira bedelini altı ay ve ya daha fazla süreli kira sözleşmelerinde otuz günlük; daha az süreli sözleşmelerde altı günlük süre içinde ihtarname tebliğine rağmen ödemezse temerrüde düşmüş olur. Buna göre, kiraya veren, muaccel kira bedelini ödemeyen kiracısına bir ihtarda bulunacak ve bu ihtarla hem ödeme için 30 günlük süreyi bildirecek, hem de süre sonunda sözleşmeyi feshedeceğini açıkça belirtecektir. Ayrıca ödenmeyen kira miktarının da ihtarda gösterilmesi gerekir. Kiracı, verilen mehilin sonunda kira borcunu ödeyerek bu borcundan kurtulabilir.
Kira sözleşmesinin bitimden önce muaccel olmus kira paralarını ödemezse, kiralayan 6 ay veya daha uzun surelı kiralarda 30 gunluk ve daha kısa süreli kiralarda 6 gunluk bir süre tayin ederek, kiracıya birikmiş kira paralarını bu sürede ödemeyince sürenin bitiminde sözlesmeyi feshedecegini ihtar edebilir. Bu süre, ihtarın kiracıya bildirimini takip eden günden itibaren işlemeye başlar.
Borçlar Kanunu Madde 260 göre " Müstecir icar müddetinin hitamından evvel muacceli yet kesp eden kiraları tediye etmemiş bulunursa, mucir altı ay veya daha fazla müddetli icarlarda otuz günlük ve daha az müddetli icarlarda altı günlük bir mehil tayin ederek birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde mehilin hitamında akdi feshedeceğini müstecire ihtar edebilir.”
Bu mehil, ihtarın müstecire tebliğ edildiği günden itibaren başlar. Bu mehilin tenkisine yahut tediyeden teehhür halinde akdin hemen feshedilebileceğine dair yapılan mukaveleler batıldır.”
Feshin İhbarı
Kira için ne acıkca ne de zımni bir sure tayın edilmemişse; gerek kıracı gerek kıralayan ihbar suretıyle sözlesmeyı bozabilir. Sözlesmede aksi kararlastırılmamıssa taraflardan herbiri bk md 262 de belırtılen kurallar uyarınca feshı ıhbar edebilir.
Kira Tesbit Davaları
Kiraya veren veya malik kira tespit davası açabilir. Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren en geç 15 gün önce ihtar veya dava dilekçesi davalı kiracıya tebliğ edilerek dava açılabilir. Buna uyulmazsa, mahkemece tespit edilen kira, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır.